2017-11-13 孙立平 孙立平社会观察
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商品房限售，即对所购商品房限定在一定时间内不许出售，是今年以来所谓房地产新政中的一种新措施。据报道，到十月份，全国已经有50多个城市出台了类似措施。
对于这项措施，有赞有贬。这里我们不笼统地谈限售政策的是与非，只说其中的可追溯性问题。
我们知道，规则制定在事先，即规则不能具有追溯性，是使规则能够公平有效的最基本原则和前提。比如，踢足球，你总得事先规定得分的规则，比如踢进对方球门一球得一分。你总不能说，你们先踢着吧，怎么算输赢到时候再说。你更不能在一方已经踢进对方一球的情况下，说咱们制定个规则吧，谁将球踢进对方的球门就算对方得一分。如果那样的话，整个比赛就乱了，就无法进行下去了。
而这样的事情，正在房地产限购中发生。
到目前为止，在已经出台限售政策的地方，限售的办法有两种情况。一种是规定，对从某一个时间点开始新购的住房进行限购。比如，厦门是在国内首先出台限售政策的城市，该政策规定，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。常州、福州、广州、珠海、惠州、东莞等地的限售均属于这一种。
我的看法，实施这种办法的，无论规定的限售时间长短，都可以视之为正当的，因为这些规则都是对规则制定之后的情形起作用。更通俗地说，购房者是事先就知道这个规则的，你知道这个规则仍然要买房子，说明你接受这个规则。如果你不接受这个规则，你不买就是了，没有人强迫你买。
退一步说，事先制定的不具有追溯性的规则，即使是规则本身有问题，能够产生的问题也是有限的。比如，甲乙两个队踢足球，甲队踢进一球，得一分。这时候，如果裁判被授予随便修改规则的权力，说暂停一下，咱们修改下规则，从现在开始，谁踢进自己的球门算得分，踢进对方球门算失分。尽管这个这个规则可能有点荒谬，有点别扭，但球员按照新的规则来踢就是了。
怕就怕规则的可追溯性。假如同样是甲队踢进一球，得一分了。这时裁判叫停，说咱们得修改下规则，不但从现在开始，谁踢进自己的球门算得分，踢进对方球门算失分，而且，甲队原来进的那一球也得按照这个规则来，也算失一分。如果这样的话，这球还怎么踢得下去？
而一些城市的限售措施恰恰就是这种情况。扬州、青岛、西安均属于这一类。比如，扬州的“限售令”就规定，本地户籍只允许1套房不受限制，外地户籍则无论有几套房，一律2年内不许出售。西安的限售措施则规定，2017年4月18日以前，在限售区域内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。
规则的重要作用之一，是给人们的行为提供可预期性，也就是说在行为发生之前，你就可以知道行为的结果。如果规则制定者轻易出台具有可追溯性的规则，则会使人们丧失对行为的预期，从而造成社会生活的混乱。还拿足球比赛来说，如果碰到一个不靠谱的裁判，谁也不知道他最后将怎么修改规则，谁也不知道最后是踢进自己的球门得分还是踢进对方的球门得分，这比赛还如何进行？
有人会不同意这种比方，会说，房地产调控和足球比赛不同，特别是，在当前情况下，出台的限售令具有追溯性可以强化政策的效力。这样说当然不错，但你得知道，使自己成为一个反复无常、不靠谱的规则制定者，并使规则失去正当性，失去人们内心的认同，这将会是多么可怕的事情。
其实这里涉及的问题非常重要。我们知道，产权实际上是一组权利，包括使用权、处置权以及获得收益的权利。带有追溯性的限售令实际上是对财产处置权的一种侵犯。而一种财产如果不拥有完全处置权，实际上就是不拥有完全的产权。从完全产权到不完全产权，是一种重要而可怕的突破。不要小看了这个突破，也不要以为这个事情与我无关，突破之后可能就是没有止境。
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