最近，中国大陆风风火火流转者一个热词：小产权房。口耳相传，购销踊跃，成为一大景观。
何谓“小产权”？在购房时，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，小产权房子下面的土地是农村集体所有土地, 实际上没有真正的产权。按照当下中国的法律，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用；土地的所有者即使在该土地上修建了商品房，也没有国家发的土地使用证和预售许可证，房屋的买卖是买主和卖主之间的“私下”交易。
但是，市场自有其不可抗拒的逻辑。很多人仍然买了这种小产权房，原因是便宜，价格只是大产权房的20-30%，渴望有自己家的一般人能够承担。于是，小产权房炙手可热。
目前的中国土地，分属于两种所有权：国有和集体所有。前者由中央政府掌握，后者由村民集体掌握。虽然同为“所有权”，其涵义却大为不同。前者（中央政府）所有权可将土地任意处置（造房、买卖等等），后者的所有权却没有土地的处置权。同为“所有权”，其不平等竟至于此！
一种被剥夺了处置支配权的“所有权”，算什么所有权？无非是“中国特色”的语言游戏，意识形态的一段盲肠而已。
众所周知，中国的房价，特别是大城市房价，居高不下，已成天价。一般中等收入的工薪阶级，根本不敢问津。
问题是，何以至此？为何小产权房和大产权房的价格相差如此悬殊？
要害是政府垄断土地，房地产商垄断房产。即，大产权房的建筑用地被政府独家垄断，同时政府又授予房地产开发商垄断城市房屋供应的特权。这两重垄断，就是两重中间盘剥。经过这两道暴利搜刮，房价焉能不高高在上，直冲云霄？
垄断必生暴利，市民望房兴叹。因此，把房价高飙归罪于市场是天大误会。存在如此双重垄断的中国房地产，能称为市场吗？正如学者秋风所指出的，市场的基本构成要素是，平等的交易主体，要素的自由流动，企业的进入自由。用这几个标准来衡量，房地产领域根本就没有市场。首先，作为房地产最基本要素的土地，根本不能自由流动。中国现行法律禁止农民盖房子向城市居民出售，也禁止城市居民到农村去买房子。民众要成立个住宅合作社，集资合作建房，政府同样禁止，或者根本不理睬。
于是，诸般禁忌之下，垄断性的官方及官商获利，逼得（大产权）房价暴涨。
在这种无奈的情势下，无殼居民极需购买合理价位之房，有地农民在归自己所有的土地上造房满足这一需求。干柴烈火，两情相悦，一拍即合，小产权房于焉产生。
这才是市场。顺乎人心自然合理生成的市场。没有垄断，买卖自愿。正像毛泽东时代的农贸自由市场，虽受到当局警告，虽然遭受“非法”的指责，却恰如当年小岗村人以生命冒险犯难的壮举，“小产权”也是起于青萍之末的风，预示了下一时期勃然涌动的风潮。
而且，它连带将对中国目前的土地制度产生意义深远的冲击。
如今在中国，《物权法》通过了，对国民的财产保障，它确是一项历史性进展。但在其中却残留了一大段公有制“盲肠”：土地所有权问题。
在中国，土地所有权不属于具体的一个个国民，而是属于国家，实际上就是官家。这是中国的财产法律方面的巨大漏洞。有人说，中国土地除了国有制，还有集体所有制。但正如有学者指出的，世界上从来没有非官非民的“集体”，如果老百姓根据结社权自由结成民间性集体，例如农会、民间合作社和股份公司，那就是私有制，或“民间的”、“非官方的”，并不仅指个人或自然人所有，企业法人与社团法人也可以私有性质的权利主体。而如果是身份性或强制性的官办“集体”，例如人民公社，那就是官府所有的一种形式。
在（大产权）房地产领域，房产权与地产权的绝对割裂：房产私有与地产国有。使得中国居民的私人房产，成为名符其实的“空中楼阁”。上面是私家的，下面是官家的。下面的土地不属于你，只是由国家暂时租给你，到期就要收回，届时你不是飘浮在“空中楼阁”中？
另外，它在逻辑上不能自洽，土地制度的大漏洞，成为中国当前诸多“癌症”之源。譬如，愈演愈烈的贪腐问题，穷根究底，大都可以归结为土地问题。土地所有权归国有，实际就由官府决定。一纸土地批条，就是滚滚财源。中国的土地，成了贪腐之源、权钱交易之根。
有鉴于此，这几年来，土地私有化的问题屡屡在中国学界甚至政界内部讨论，但其阻力极大。其一，是特殊利益集团的经济利益阻遏，其二，是意识形态的政治利益禁止。因此，此问题的论争也就屡兴屡衰，不了了之了。而目前小产权房热潮的兴起，以其实践上势如破竹之势，以其社会上安民定居之功，有可能重新为土地制度的变迁输入新的动力。
当然，在中国实施了半个多世纪的土地国有化制度，其改变亦非朝夕之功。如果考察一下俄罗斯与东欧的土地私有化之路，当知此言不虚。
在前苏联时代，俄罗斯农业的主要特征是土地归国家所有，国营农场和集体农庄作为农业生产的基本单元，其经营和管理，都是国家统一部署，农民和城里的工人没什么两样。苏联解体后，私有化浪潮迅速席卷城市，相当一部分国有企业，转眼成了私人企业主的个人资产。
相比之下，农村土地制度改革的步伐则要慢得多。解体后两年，１９９３年，俄罗斯通过新宪法明确规定，公民拥有土地所有权，土地所有者可自由掌握、使用和处理属于自己的土地。但与此同时，由于俄共及其联盟政党的反对，俄罗斯一直没有通过有关公民土地所有权实施机制的细则，这使得土地买卖无章可循，成为一纸空文。
直到2002年６月２６日，俄罗斯国家杜马（议会下院）才通过一项《流通法》，允许自由买卖农用土地。这已经是苏联解体十年多之后了，俄罗斯才真正完成土地私有化。当然，这是历史性事件，是自１９１７年十月革命以来，俄罗斯在土地所有权改革问题上迈出的最大一步。
俄罗斯土地私有化主要是农地私有化。这里的关键在于“流通”，在于“自由买卖”。离开了市场交易，界定产权本身并不能具有独立的经济意义。界定产权是为了市场交易，同时也只有在市场交易中，产权才能够真正得到清楚和明确的界定。在缺乏市场交易的情况下，这种所有权并没有真正实现。由于1993年宪法只承认土地私有权，不承认土地流通权，结果是形成了土地有其主，但却无人耕种，大面积撂荒的局面。因为土地要素不能进入流通，农业生产者既不能以土地作抵押获得信贷，不愿意也无法确保对土地的长期投资得到回报，从这一意义上说，所谓土地所有者只不过是受短期行为支配的土地承包人。然而，一旦有了流通市场，土地产权就成了真实的产权，农民就真正成了自己土地的主人了。于是，它釜底抽薪，解决了过去的土地黑市问题，同时，还开辟了大农业企业的广阔发展情景。土地私有化以及土地流通市场形成后，已经大大加速了俄罗斯农业的高速发展。
因为倘若俄罗斯人真正成为了土地的主人，可以任意处置土地，他反而摆脱了被束缚在土地上的农奴的地位。因为如果土地是他的，他就有权卖掉土地；即使不卖，也可以委托别人管理、出租。于是，他的束缚解脱了，可以自由流动，甚至永久移民了。一句话，他成自由人了。法国当年的现代化起飞，就是靠拿破仑的《法典》，因为土地制度改变，农奴就变成了自由民，人身依附关系就没有了，城市化才真正落到了实处。在中国，倘若再加上废除城乡二元户籍制度，那么，一个城市化的历史浪潮必将涌起，赋有独立意志的流动迁徙的广大自由民势将重现塑造中国的现代城乡结构。
左派常常警告土地私有化的严重后果。他们断言，一旦土地私有化市场化，土地就会极度兼并，农民流离失所，无家可依，失去生存的凭藉。耕地急剧缩减，粮食、蔬菜开始短缺，大饥荒将迅速弥漫……。可惜的是，左派们所描绘的那幅恐怖图景并未在俄罗斯出现，而仅仅是他们的想象——对俄罗斯的想象，也是对中国的想象。然而，今天的俄罗斯，在土地私有化五年之后，基本的经济与社会结构已日益呈现现代社会形态，为进一步起飞奠立了可持续的基地与架构。既如此，他们对中国的想象向何处扎根呢？
与俄罗斯不同，中国土地私有化的动力来自下面，来自经济改革与社会变迁带来的驱迫力。而俄罗斯，其动力主要来自上层，来自政治转型后上层的政治决断。前述中国的“小产权”潮流就是来自基层动力之一例。此外，中国部分地区（譬如重庆）进行的城乡一体化统筹试验，客观上也正在给土地私有化输入动力。
在重庆进行的城乡一体化统筹试验的专家们看来，重庆最有可能的突破是在土地私有化方面。农村土地私有化是解决中国农村问题的基本方向。在他们看来，解决土地产权的问题是迟早的事情。但为避免社会震荡，建议应分步实施，。当前的农村土地流转试点，土地经营权的入股即是明确农村土地经营权的一种重要的表现。如果将农民的土地私有化，承认他们的土地价值和属性，则重庆和成都的三农问题将迎刃而解。目前重庆一般一个家庭有四五亩土地，如果市场化一般价格都这20万左右，一个家庭变卖土地可获得100多万。这样无论在什么地方，这些失去土地的农民都有基本的生活保障。
城乡统筹首先应该解决土地流转问题。开发银行已经在重庆做过一些试点，开展一些半私有化的手段来解决土地的集约化经营的问题。但显然还不彻底。中国要真正走向成熟的市场经济，成为被国际社会接纳的具有市场经济地位的国家，要完成对土地资源的市场性整合，土地的产权界定和私有是一个势不可免的历程。这是市场的逻辑，也是历史的逻辑。
然而在中国，土地私有化是意识形态禁忌，同时又是触动庞大利益集团财源的禁忌，因此土地制度的变迁牵一发而动全身。没有极其强大的国内外的经济动力、社会压力和政治考量的综合作用，是绝难成功的。
这一过程，不仅是经济过程，同时也是政治过程。正如二十世纪初叶中国“王纲解钮”、皇朝崩解的巨变一样，今天，二十一世纪初叶的中国正处于“共纲解钮”或称“毛纲解钮”的重大变迁中。而土地私有化正是这一变迁的极其重要的一环。
然而，这一问题在学界并未达成强大的共识。左翼朋友不愿意面对中国变迁的这一趋势，语含讥讽，嘲笑“与世界接轨”。某些朋友，譬如甘阳，甚至弄出一些似是而非的说法：如，经过“通（孔子-毛泽东-邓小平）三统”进而缔造“儒家社会主义”，譬如“中国目前经济成就的非凡性”加上“中共1949年以来统治的前30年与后30年的连续性”等，从而正当化中共六十年统治中国的历史，特别是合法化毛泽东祸国殃民二十七年的历史，刻意回避统制型经济解体及财产权制度变迁的重要性，挖空心思地把非毛化的经济成绩用来为毛泽东背书。
但不幸的是，由于违逆人性逻辑{甘阳等认为中国人与西方人有绝然不同的人性}，其“论证”与预言，总难免失败命运。譬如，甘阳认为，以所谓集体所有制为标志的苏南模式那类“乡镇企业具有的‘离土不离乡，进厂不进城’模式将是对人类文明史的莫大贡献。”“中国乡镇企业所提出的问题，毋宁应该看作：中国现代性对西方现代性的挑战，并正在形成对西方现代性的一种 alternative。”他认为“乡土中国”能够走出一条人类历史上从未见过的道路，因而竭力推崇“苏南模式”，贬低赋有私营企业特点的“温州模式”。（ 见《乡土中国重建与中国文化前景》载《二十一世纪》1993年4月号第5页）。很可惜，不几年，那种所有制不清的苏南模式很快就输给了并趋向了以私有制为基底的“温州模式”（见新望：《苏南模式的终结》）。于是，他们所谓的那种“文明创新”很快就向“旧文明”缴了械。而他所谓的“离土不离乡，进厂不进城”的“独特”文明特性，正如很多学者所指出的：“中国乡镇企业的‘离土不离乡，进厂不进城’原则，关键是不允许农民改变身份。中国社会半个世纪最基本的事实，最重要的分野就是城乡二元化，全部人口分成了‘有城市户口者’和‘农民’两个等级，他们在居住、求职、受教育、医疗、福利各方面享受完全不同的待遇。乡镇企业的大发展，是中国农村大量剩余劳动力无法自由流动的结果。‘离土不离乡，进厂不进城’决非最好的经济组织形式，更非广大农民的心愿。”（见 秦晖《”离土不离乡”：中国现代化的独特模式?–也谈”乡土中国重建问题”》）
他们无视毛式共产主义彻底扫荡私有制所导致的文明毁灭、田园荒芜、饿殍遍野的空前灾难，无视毛式公有制在其中所起的核心作用，仅仅抓住毛在计划上不像苏俄一样实施得那样中央化那样严密，而是把同属国有制下地方政府分得一部分中央部委的权力和权利，看成天大的事件，看成比小岗村人立密约分田单干导致的联产承包制，看成比私营企业崛起、外资合资企业的大规模进入、经济特区的自由港政策、加入WTO体系、产权交易、《物权法》出台、私有财产获得宪法权利等……上述所有迈向市场经济步骤还要重大的事件。而所有上述这些制度变迁，正是毛泽东集中政治能量去攻击的目标——“资本主义”。他们唯独回避的是：产权制度的变迁，市场因素的引入。
但是形势比人强，甘阳等实质上在一步步后退：先是，捧苏南模式、贬温州模式，失败了；于是，抵制中国加入WTO（见 陈奎德：《并非「零和游戏」—— 兼与甘阳〈评朱熔基访美的失误与问题〉一文商榷》），又失败了；再是，鼓吹极端民族主义，情急之时，甚至大骂出口，为人所笑，再败了。屡战屡败，屡败屡战，精神虽然可嘉，然而中国之进入文明人类的体系，中国人财产的获得保障，中国土地的私有化，均如长河之东去，势难阻挡。纵观历史，环顾全球，“毛纲解钮”之大势，不是发明几套有违常识的怪异说词就能遏制住的。
