2017-11-13 孙立平 孙立平社会观察

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商品房限售,即对所购商品房限定在一定时间内不许出售,是今年以来所谓房地产新政中的一种新措施。据报道,到十月份,全国已经有50多个城市出台了类似措施。

对于这项措施,有赞有贬。这里我们不笼统地谈限售政策的是与非,只说其中的可追溯性问题。

我们知道,规则制定在事先,即规则不能具有追溯性,是使规则能够公平有效的最基本原则和前提。比如,踢足球,你总得事先规定得分的规则,比如踢进对方球门一球得一分。你总不能说,你们先踢着吧,怎么算输赢到时候再说。你更不能在一方已经踢进对方一球的情况下,说咱们制定个规则吧,谁将球踢进对方的球门就算对方得一分。如果那样的话,整个比赛就乱了,就无法进行下去了。

而这样的事情,正在房地产限购中发生。

到目前为止,在已经出台限售政策的地方,限售的办法有两种情况。一种是规定,对从某一个时间点开始新购的住房进行限购。比如,厦门是在国内首先出台限售政策的城市,该政策规定,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。常州、福州、广州、珠海、惠州、东莞等地的限售均属于这一种。

我的看法,实施这种办法的,无论规定的限售时间长短,都可以视之为正当的,因为这些规则都是对规则制定之后的情形起作用。更通俗地说,购房者是事先就知道这个规则的,你知道这个规则仍然要买房子,说明你接受这个规则。如果你不接受这个规则,你不买就是了,没有人强迫你买。

退一步说,事先制定的不具有追溯性的规则,即使是规则本身有问题,能够产生的问题也是有限的。比如,甲乙两个队踢足球,甲队踢进一球,得一分。这时候,如果裁判被授予随便修改规则的权力,说暂停一下,咱们修改下规则,从现在开始,谁踢进自己的球门算得分,踢进对方球门算失分。尽管这个这个规则可能有点荒谬,有点别扭,但球员按照新的规则来踢就是了。

怕就怕规则的可追溯性。假如同样是甲队踢进一球,得一分了。这时裁判叫停,说咱们得修改下规则,不但从现在开始,谁踢进自己的球门算得分,踢进对方球门算失分,而且,甲队原来进的那一球也得按照这个规则来,也算失一分。如果这样的话,这球还怎么踢得下去?

而一些城市的限售措施恰恰就是这种情况。扬州、青岛、西安均属于这一类。比如,扬州的“限售令”就规定,本地户籍只允许1套房不受限制,外地户籍则无论有几套房,一律2年内不许出售。西安的限售措施则规定,2017年4月18日以前,在限售区域内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。

规则的重要作用之一,是给人们的行为提供可预期性,也就是说在行为发生之前,你就可以知道行为的结果。如果规则制定者轻易出台具有可追溯性的规则,则会使人们丧失对行为的预期,从而造成社会生活的混乱。还拿足球比赛来说,如果碰到一个不靠谱的裁判,谁也不知道他最后将怎么修改规则,谁也不知道最后是踢进自己的球门得分还是踢进对方的球门得分,这比赛还如何进行?

有人会不同意这种比方,会说,房地产调控和足球比赛不同,特别是,在当前情况下,出台的限售令具有追溯性可以强化政策的效力。这样说当然不错,但你得知道,使自己成为一个反复无常、不靠谱的规则制定者,并使规则失去正当性,失去人们内心的认同,这将会是多么可怕的事情。

其实这里涉及的问题非常重要。我们知道,产权实际上是一组权利,包括使用权、处置权以及获得收益的权利。带有追溯性的限售令实际上是对财产处置权的一种侵犯。而一种财产如果不拥有完全处置权,实际上就是不拥有完全的产权。从完全产权到不完全产权,是一种重要而可怕的突破。不要小看了这个突破,也不要以为这个事情与我无关,突破之后可能就是没有止境。

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