温克坚:万科真的会破产吗?——楼市漫谈之三十五

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8月30日

日前,王石在郑州举行的中国企业家俱乐部亚布力夏季论坛上演讲时候提到,担心万科会倒闭。如今这个年代,企业家都喜欢谈论危机意识,作为地产界一哥,王石通过这种自我警示的方式,展示其如临深渊,如履薄冰的心迹,不管是一种矫情的表演,还是面对市场变迁的真诚表白,都是塑造公共形象的良好方式。

那么,万科真的会破产吗?从表象上看,万科信誉卓著,体量庞大,年销售额接近2000亿人民币,是全国乃至全球最大的房地产开发公司,讨论其破产可能似乎有些危言耸听。

当然如果房地产市场进行深度调整,楼市成交大幅度下降,像万科这样有众多楼盘同时在开发的地产商,反而会面临更大的资金压力,万科倒闭也并非是不可能的事情。

关键是楼市未来的走势。王石自己的判断是,房地产市场的黄金时代已经结束,白银时代到来,所谓黄金时代,指遍地是黄金,大家都能看的到,只要你肯弯腰,就能捡到;而白银时代,则意味着,你需要费工夫去寻找。“

万科半年公告中也对后市表示谨慎乐观,其中提到中国城市化远未结束,经济转型,不动产精细化才刚刚开始,大量置业需求就继续为行业提供广阔的成长空间。

根据2014年半年财报,万科公司期内销售金额1009.1亿元,实现营业收入409.61亿元,同比下滑1.04%;营业利润68.56亿元,同比下滑3.05%;归属于上市公司股东的净利润48.09亿元,同比增长5.55%.

而就宏观层面而言,国家统计局数据显示,今年前7个月,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比前6个月扩大1.6%.商品房销售额下降8.2%.

这些数据对比表明,在市场趋冷基本行情下,万科的市场表现尚属优异。

日前有媒体报道,凯雷拟购买万科9个商业物业的股权,交易金额介于60-70亿元,或者达到100亿元。万科通过这种“轻资产、重运营”模式,将商业地产项目资本化,把商业地产项下股权快速变现,保证公司资金链安全,这也表明万科的确把危机意识融入到公司经营决策中。

因此表面看来,以万科的品牌价值,融资能力,专业化的内部治理和相对稳健的经营风格,在开发商阵营中,万科综合抗风险能力属于优等,倒闭概率似乎并不高。

不过,在楼市下行趋势下,开发商倒闭消息不绝于耳,浙江、江苏、广东都有数家中小开发商陆续倒闭,以鄂尔多斯、温州等为典型的区域性楼市危局已经被反复传播,也正是在这种风声鹤唳的背景下,地方政府开始频繁救市,各种限购政策基本取消,放松房贷的信号也呼之欲出,在多种力量角力下,楼市是继续走向泡沫破裂还是反转回暖?

毫无疑问,大众对楼市预期已经发生变化,但对楼市最终走势似乎还是将信将疑,公众认知定势的形成本来是缓慢的,改变这种定势更是需要持续的相关事件,就楼市来说,公众还需要一些打破常规的戏剧化情节,比如一些业内标杆公司和明星企业家的倒塌,才能达到认知变化的阈值。简单地说,房地产领域还需要一场完美风暴,才能帮助大众确立泡沫终归破裂的认知。

其实倒闭的除了一些中小开发商之外,更大体量的一些企业也在压力之下被迫调整。这其中浙江绿城的股权转让,尤其具有轰动性,曾经位列全国十大开发商的浙江绿城,因为资金链压力,不得不多次寻求股权融资,最后被融创中国收购。不过这次事件激荡起来的公众关注热点,似乎落在了宋卫平个人的跌宕命运,而其折射的楼市严峻形势则被有意无意的略过了。

不过一个处在深刻调整中的行业,从来不缺乏表征机会。王石对万科可能破产的警示不过再次强化了这种信号。

而这种信号也可以从其他大型开发商那里得到印证。2013年销售额超过1000亿元的房企分别为万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园和恒大。这其中绿地、保利、中海因为深厚的国资背景、强悍的融资能力,或许可以傲视通常的市场规则,不具有一般可比性。而万达则因为转型较早,其面对的市场风险有别于一般的住宅开发商,碧桂园和恒大虽然定位和经营风格不同,但都是强势扩张的典型民企,在楼市面临重大变局的关口,其市场生存能力尤其是融资能力上需要经受得起检验。

未雨绸缪,锻造融资能力是这些开发商的当然之选。碧桂园则刚刚以供股方式,融资31.8亿港币,来平衡公司资产负债表,面对市场行情变化,碧桂园的策略是提升公司融资弹性,在债务及股本市长资金来源多元化。

而广州恒大则因为资产负债表飙升引起市场关注。广州恒大2013年底的净负债率为69.5%,而到了2014年6月底则升到了90%,恒大管理层对此解释是,负债率短期上升,是公司应对市场调整的短期策略:要保证公司有充足的资金来拿地,要在一线城市发力,在短期内不能仅靠自有资金,而要靠增加一定的负债率来实现。

根据恒大公布的信息,他们已经累计购买2100亿的土地储备,可供他们5-7年的后续开发,这巨量的土地储备,随着市场调整过程,其潜在价值可能面临巨大的减损,未来开发投入回款过程也会比预期更为漫长。在市场前景不明的情况下,恒大的策略依旧是在一线城市发力拿地,这种野心勃勃的计划,必然把自身暴露在更多风险之中。

恒大的融资方式也有其独特之处,他们前后发行了450亿的永续债,永续债在资产负债表上全部算作权益,发行永续债可以降低表内净负债率。自从房地产信托的融资渠道受阻后,恒大就开始打包几乎所有的一线和优质二线城市项目进入银行通道的永续债,虽然极大地发挥了资金杠杆,但是为此支付的资金成本将会吞噬利润蛋糕的很大一部分。一旦市场趋冷,资金周转率下降,那么恒大的融资结构将会导致其资金压力快速爆发。

除了继续在房地产领域发力,恒大的多元化战略也令人瞠目,近段时间,恒大在快消品、农业、畜牧业等领域动作频频,这些战略从中长期看可以降低很大对房地产行业的依赖,但中短期来看,必然增加恒大的资金压力。

外界很难真正了解这些巨头企业如何评估和应对目前阴晴不定的楼市格局。如果历史是一种经验参考的话,那么随着政府政策的调整,在苦熬一阵之后,房地产行情往往能迎来新一波高峰。对于身处楼市漩涡中心的开发商来说,苦等政策变化带来的利好,侥幸心理依然是他们的本能,因此倾向于避免做出痛苦而必要的决定,他们宁可相信过往的经验,而不愿承认这一次楼市调整会真的不同。

其实,就楼市而言,一些重要的根本性的变化早已发生。前些年巨额的土地出让、巨量的投资开发,使得全国现有存量面积已经超过5亿平方米,未来五年,房地产新增需求约895万套,但实际供给将达到1600-2000万套。在虚高的价格刺激下,过量供应是必然的结果。而从需求端看,无论是房价收入比、人口结构等指标来看,目前的楼市泡沫是不可持续的。这些其实都是老生常谈的道理。

至于地方政府和开发商翘首以盼的救市政策,的确是有意思的因素——笔者在之前系列文章中也有所分析,但可以确定的,政策不是万能的,当楼市泡沫靠不断的政策刺激来维系的时候,泡沫破裂也就是一个时间问题。

而对于不同体量的经济组织,时间是不对等的。当房地产行业更大的调整压力到来的时候,那些广泛布局,资金杠杆高的大型开发商,更需要在短时间内,通过大幅度价格调整消化库存,抢夺有限的生存通道。像万科、恒大这样的大型开发商,并没有大而不能倒的特权,就像恐龙一样,他们更容易成为环境变迁的牺牲品,并被表征为一个重塑公众认知的大事件。

不过,其实,人们并不需要看到猪飞起来,才相信台风的到来。

文章来源:腾讯《大家》

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