温克坚:任大炮该错一次了!

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2017-12-12 温克坚 稻草和飞花

任志强先生最近就房价做过两次发言,一如既往的引起广泛热议,他说:

“真正的房价有多高呢?超过两万块钱的不到10个城市,超过一万的不到20个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。”

“我说话非常严谨,我预测房价十年都非常准确;中国未来10年,一二线城市房价将上涨一倍、三四线城市房价上涨二倍。”

任志强

过往十多年,任大炮在一些公共事件中仗义执言,赢得粉丝无数,在房地产领域更是如有神助,碾压空军无数,那些听从任志强建议及时购房的,财富飙升速度高过GDP增速,成为人生赢家;而那些相信谢国忠唱空论调的,则错失了财富快车道,或许还在低————端线上徘徊。

纵观任大炮这些年对房地产市场趋势的判断,的确并非空口放炮,他很多论断都有相当厚实的研究基础,对土地供应量,房地产投资增速,城市化进程,家庭人口结构变化等数据,他的团队都有紧密跟进,通过这些研究表明中国房地产市场还有很大成长空间,未来房价继续上涨也并不奇怪。

另外,任大炮曾经委托易居中国对剔除地价之外的房价收入比做过调研,发现如果剔除了地价,全国大部分地区(除了京沪)的房价收入比不过是6左右,这个数值并不高。房价高的原因主要是地价高。

而地价则是一个无法简单描述的现象,在当下政治结构下,土地价格-土地财政-财政刚性-权力结构之间有着暧昧而明显的强链接关系,对这种强链接的奥妙之处,任大炮显然比常人有更深体悟,这也是支撑他频频放炮的基础。过往这些年,官方对房价做过很多调控姿态,但正如任大炮所说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。在名目繁多的房地产调控政策下,全国大中城市土地供应量却逐年下降,土地价格不断飙升,房价怎么会跌?这就好比面粉越来越少,面粉越来越贵,面包怎么会不涨价?

任大炮过往论述,数据翔实,逻辑清晰,并不断被现实证实,他的声音因此成了房地产领域的权威。不过纵观他的论述,有一个很重要的缺失是,任大炮很少从金融视角,尤其是流动性,货币政策和国际资本流动等视角来判断房地产下一步走势,而很显然,这些因素越来越成为决定房地产市场走势的力量,游戏规则正在发生变化,任大炮昨日的光环不是迷罔市场明日的指路明灯。

过去数年,房地产的财富效应诱发了巨大的投机需求,“人们买房不是因为他们喜欢房地产,而是因为房价在上涨。” 这导致了两个后果:

其一是城镇居民房产价值在财富中占比越来越高,我国大多数城市居民家庭十多年来积累的不动产迅速增值,占家庭总资产比例超过60%,同时,居民家庭投资性房产占比过高。据调查,2015年家庭可投资资产中投资性房产占比高达71.5%。这种畸形的财富很自然带来流动性风险。限售,限价, 限贷,限购等措施,导致房产市场交易活跃度下降,房地产真正变成了“不动”产。从楼市的价格狂飙上,中国中产阶层获得了财富增长的幻觉,但一旦市场变化,同质化的资产结构,意味着很难找到交易对手。

最近福耀玻璃董事长曹德旺针对房地产发表见解,针对不少人认为买好几套房子保值的做法,他建议及早卖掉多余的房子,他说,以后房子卖也卖不掉,租也租不出去,还要交管理费。曹德旺朴实的想法中的确蕴含了一个深刻的风险,以房产为主要资产的家庭财产结构,正面临一个深刻的流动性危机,时代慷慨的送给你价值千万的泡沫,等你想变现的时候,很可能已经太晚了。

其二是居民部门杠杆率越来越高。中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心11月下旬发布《三季度中国去杠杆进程报告》指出,中国家庭杠杆率从二季度的47.4%上升到三季度的48.6%,合计今年前三个季度上升了3.8个百分点。主要原因是居民住房按揭贷款快速增加,今年三季度末,全国家庭部门贷款为39.1万亿元,同比增长23.2%,远超全部银行贷款12.5%的增速。由于债务快速增长,中国家庭部门加杠杆的空间已经不大,2016年实际上是一个转折点:中国当年出现了家庭存款增量逐渐低于家庭贷款增量的现象。2017年到8月底,全国居民净存款缩减为24.85万亿元。2015年以来官方有意鼓励家庭部门加杠杆措施,的确对房地产库去存起了巨大作用,也是最新一轮房价暴涨的动力,但家庭部门的债务杠杆率已到警戒线,用可支配收入来衡量的话,我国家庭部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%,继续加杠杆空间已不大。

应该说,上述理由并不新鲜,也是过去多年空方部分理由的老调重弹,空方被市场打脸并不意味着这些理由本身的荒诞,事实上,经过一次次的积累,这些因素已经到了必须要发挥威力的地步,城镇居民的资产结构还是债务杠杆,都不再支持十年房地产繁荣的重复。

而国际资本流动格局变化也是一个根本的环境变化,主要经济体陆续退出宽松货币,全球货币流动性收缩,中国将被迫采取包括加息手段在内的流动性收缩--关于这些,我此前已有描述,可以参阅这篇:温克坚:关于经济前景的综合陈词。

总之,中国即将发生的流动性危机,可能首先在汇率领域发难,接下来以债务危机的形式深化,但最后必然会以资产泡沫破裂--尤其是房地产泡沫破裂来收场。

当然,预测未来总是一种冒险,但即使从单纯的概率而言,任大炮也该错一次了。

2017年12月11日

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